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    2023第十二屆金磚論壇·房地產金融峰會成功召開

    中國財經界·www.wea-sqt.com 2023-06-02 21:17:58本文提供方:網友投稿原文來源:

    激活蟄伏的發展潛能,推動房地產金融高質量發展邵軒嵐 金磚財經總編輯房地產資本史無前例的大遷徙,也是當前我們需要重視的難題,需要我們對潛在風險采取積極的應對措施,打通投融

    激活蟄伏的發展潛能,推動房地產金融高質量發展

    邵軒嵐 金磚財經總編輯

    房地產資本史無前例的大遷徙,也是當前我們需要重視的難題,需要我們對潛在風險采取積極的應對措施,打通投融資的任督二脈。同時,不動產資管的價值運營也是當下房地產業發展的關鍵所在,我們需要思考轉型發展的思路和行動方案,在推動房地產金融創新的同時,無論是REITs還是普惠金融服務的推廣,也是非常重要的。當然,我們也需要加強合規管理,強化風險防范控制,保障房地產行業的健康發展。

    中國房地產業發展的變與應變

    張永岳上海易居房地產研究院院長

    中國房地產業發展,把握它的基本堅守是有積極意義的:1、房地產支柱產業的地位不變。過去實現第一個百年目標的時候,中國的房地產業功不可沒,起了支柱產業的積極作用。第二個百年目標中,房地產仍然不可或缺,所以我們要研究房地產,推進房地產穩定發展。2、房地產既要提高民生居住水平又要促進經濟發展的雙重使命不變。3、房地產業主要政策的指導理念不變。短期市場關鍵在于平衡,而中長期要向新發展模式過渡。市場有一個重構的過程,需要滲透到行業的點點滴滴。改革還在深入,這里面也有空間。我們的城市化率去年65%,增速減緩,但距離發達國家的75%、82%還有很大的空間。在新的時期里,要把握大勢,認清方向,除了房住不炒、租售并舉、因城施策以外,還有長效模式和新發展模式。對于企業、行業應對策略建議有三點:1、做有專業高度的事。2、做有資源優勢的事。3、做可持續發展的事。

    從私募地產基金(PERE)到不動產投資信托基金(REITs)

    王剛 中國REITs聯盟執行會長

    全球REITs規模是2.2萬億美金,美國1.2萬億美金的公募REITs,同時美國還有2萬億的私募REITs和私募不動產基金。美國用了60年做到現在的規模。我們的基礎設施存量資產會達到100萬億,具有后發優勢,但是如何把產品做好,行穩致遠是關鍵。另外,中國的購物中心有上億平米的存量,如何把它做成REITs,把這個REITs做好,我覺得對于不動產和REITs行業都是很重要的事情。

    不動產資管的價值運營

    周君強微領地集團CEO

    我們微領地現在的3萬間房都是重資產,在營面積有83萬平米,估值總規模有200億。不動產的資管時代,參與主體是資產管理人,參與資本以全鏈為主。作為資產管理人,一般講募投建管退,但是我們從來不講退,因為不同階段有不同投資人參與,哪怕將來做REITs,我們作為原始權益人,還是要在里面,無非主要投資人會發生變化。

    行業的鏈條無論是租賃住房還是不動產的資產管理,都是很長鏈條的行業,募投建管退,每個環節都有很多細節。最終是否能實現資產價值,關鍵在每個環節的運營能力。像租賃住房,2C本身的就是民生行業,國家給了很多政策扶持。作為民生行業,一定要把基本的東西做到。不僅物業要做好、服務要做好,價格也要做低,才能符合國家的政策導向。既要創造經濟價值,也要創造社會價值。

    圓桌對話一:地產轉型中的思與行

    周燕上實城開集團原副總裁

    未來金融模式的變化為房地產物理空間和內容產生化學反應增添不少變量。此前房地產企業“暴雷”帶來負面影響,以至于目前還有部分“余震滾滾”,值得一提的是,房地產界的各位同事、同仁們是愈戰愈勇,具有非常強大的忍耐力、承受力,有韌性的堅持至今,未來迎接我們的更是道阻且長。未來存量市場舊改為主,資管時代不是現在才到來,2018年前就到來了,只不過經過三年疫情,把它更放大化了,我們都看到了它的價值所在。

    劉琦 上海黃浦江東岸開發投資公司董事長

    房地產業短期看金融,中期看土地,長期看人口。人口的問題,去年底掉了85萬,也就是說2022年是個拐點。中期看土地,我是做土地的,土地跟我們在座做房地產的土地正好是反向操作,做收回土地使用權和售出土地使用權。還做第三種,通過協商交易的形式收回土地使用權,土地再供應、再出讓。用城市更新的方式取得整塊土地,通過股權轉讓的方式轉讓給市場開發商。城市更新獲取土地可能是最大的方向。

    張飛中建八局投資運營公司產發中心總經理

    我們可以幫政府解決未來片區發展的核心問題,八局的主業是做工程,最有機會參與EPC,現在我們還負責提供開啟產業的鑰匙,在地方做產業投資布局。對于政府來講,我們既是大片區項目的投資者,同時也是這個項目的建設者,還是項目未來的運營者。

    車陽 喆安投資總經理

    中國的REITs市場越來越成熟,但上市規模相對存量占比仍處低位。在項目投資的考量中,如果寄望于公募REITs實現退出,仍需謹慎。投資項目,還是要經受市場的檢驗。目前來看行業正面臨巨大的挑戰,投資機構也越來越謹慎,運營價值更加凸顯。因此,專注本業,深耕細作,做點確定性強的事很重要。目前可適當的從蟄伏狀態開始活動,同時注意風險,并且要全力做好自己的事。行業大轉型的混亂期,也是發展窗口期。只有把自己的產品線、能力體系打造好,把客戶服務好,才能在中國經濟的長期發展紅利中日益壯大,依靠自身過硬的投資能力闖出一片天地。

    耿俊峰領禾盛銘創始人CEO

    行業下行周期中,企業在快速成長過程中積累的問題就會暴露出來,包括債務償付能力,人力梯隊應對風險變化的能力。對于民企來講,未來可能有幾種趨勢。第一種趨勢,隨著時間推移逐步收縮,降低負債,由原來的向全國擴張,變成聚焦于自己熟悉、擅長、深耕的城市。第二個轉型方向,可能由原來單純的房產買賣轉向資產運營的過程?,F在我們在整個產業鏈中要做相應的延展。比如說從原來的單純開發向運營轉型,由原來單純的拿地向城市更新轉型,這對很多開發商提出了非常高的要求。我們要摒棄過往賺快錢、賺簡單容易的錢、賺賭性更強的錢的想法,踏實下來,研究產品,研究客戶,精耕細作,通過長期價值的創造去實現長期價值的收益。

    圓桌對話二:新周期下中國房地產基金的戰略抉擇

    高翔諾翔實業董事長

    截至2022年底,存續房地產基金備案的有838支,累計存量是4043億?,F在的規模又回到了十年前,縱觀這十年,經歷了很大的變化。未來地產基金的新發展機會,樂觀看待,把握好每一次難得的機會。不動產私募投資基金試點備案指引出來了,今年3月1日開始執行。對于管理人提了很高的要求,對于可投的項目也把規模擴大了,現在商業用房和基礎設施、住宅都在可投資范圍里。在這種新的形勢下,房地產基金有很多新的機會,但是也面臨很多挑戰。

    汪海平上海建工基金首席投資官

    以前人民幣基金的周期偏短,往往沒辦法穿越一個周期,有時候周期下行階段沒辦法穿越的話,可能會出現風險。而我們的期限容忍度長一些,可以穿越周期,或者用新的基金盤子接前面的,這樣保證我們不會出現短期風險。國企不能接受虧損,必須國有資產保值增值。這一點,對我選擇項目的時候更加謹慎。我們會把項目的底層資產當成完全同權的模式去看,而不是看合作方的保障。

    嚴瑩瑩 碧桂園創投董事總經理

    關于不動產投資的未來機會,我們認為:第一,市場分化,一、二線市場更多是存在資源的機會,對于三、四線,則存在一些封閉市場的教育配套、交通、景觀資源等改善性需求,值得投資機構深入挖掘,之后找到好的開發商合作。這類封閉的投資機會對投資機構的要求非常高;第二,現在市場上很多項目有紓困需求,項目可能因為歷史原因,收益率為負,投資機構可以通過項目管控,找到產業運營方,提供融資+代管代建需求,做好項目運營,從而實現發展轉型。

    左文輝綠城誠瓴基金執行總經理

    目前的市場環境下,堅持一個不變就是高品質的改善需求依然有機會。結合政府需求,企業做好保交樓、保交付的紓困業務,這對我們來說是體量較大、機會明顯的點。在不變中求變。對于戰略抉擇,更重要的是找到不變的內容。長租公寓、產業園區都是機會,要看到里面不變的因素。比如說一二線城市在核心區域、品牌房企、高品質住宅、改善需求等方面依然存在機會。

    周婧信?;鹕虾9矩撠熑?/p>

    作為地產基金,應該市場化地做存量盤活,不只是單方面給項目輸血。存量盤活的本質是價值發現、價值提升到價值兌現的過程。存量盤活主要有兩大類型,一是針對住宅困境項目的盤活,主要難點在于價值發現。我們遇到最常見的問題是對于這個項目的價值判斷滿足不了交易對手的需求。只有各方預期、認知、心態達成一致的時候,才能通過設計交易結構、組織資金、輸出管理能力,把項目盤活。二是針對低效物業資產的盤活,關鍵環節在于價值提升。市場上現在不缺低效資產,但怎么裝入新的內容、更有效的內容來提升資產價值,資管和運營能力是核心。圍繞我們重點關注的租賃房、產業園、酒店等賽道,我們通過發揮股東的優勢,外部合作、內部實踐來打造和構建自身資管方面的能力。同時,在此基礎上,借助過去在傳統業務里沉淀下來的資金、資產能力,形成能力閉環。新形勢下,基于更廣泛的不動產資產業態的pre-REITs投資必定會成為新一輪地產基金的投資高地,但基金管理人不僅要用“望遠鏡”,更要拿起“放大鏡”做投資,把風險管理放在第一位,回歸股權投資本源,從傳統的基金管理延伸到資產管理、運營管理,從而構建自身能力的支點。

    方旭東朗詩青杉資本常務副總經理

    地產私募基金要從投資端和負債端來做考慮。站在這個時點,所謂的高凈值投資人想投資地產私募基金的話,至少千萬量級以上才有資格,而且不能拼盤。這樣投資人才有足夠的專業判斷能力和風險承受能力,這種資金才能用;否則的話會給管理人自己埋下了隱患。

    圓桌對話三:城市更新的價值驅動與多維創新

    桂金標資資樂創始人兼CEO

    房地產所遇到的挫折,其實是行業發展所經歷的必然階段。例如在觀念上必須要創新改變。例如我們一定要改變傳統的招商邏輯,招商這個詞以前是對的,現在未必。因為傳統講招商就是一個空間,現在要立體打造,從各種角度做這個體系建立。不僅僅是招商,還有內容,包括賦能、體系建立,可能這更重要。

    王柯 百昌科技聯席總裁特殊資產事業部總裁

    在特殊資產行業中,之前造成這個行業的不確定因素,不僅是債權處置過程中遇到的不確定,而是信息不對稱。接下來的工作方向主要是想打破行業的信息不透明的這層障礙。未來做不良產業投資的有三類:一類是商業,需要不斷地往公司里裝資產、講故事,在資本市場獲得新的估值。第二類是各類商鋪,通過辨別后,把好的留下來。第三類是已經完成了0-1的孵化,需要1-100的突破的企業,實現跨越式發展需要盡快擴大生產規模。這種情況下同樣要開源節流,需要通過購買打折的不良債權形式獲得資產,助力中國企業騰飛,讓中國的金融機構不再負重前行。

    卓中華德謙集團董事長

    如果你要依托一個商業,把它作為資本的輸出工具,讓資本獲得回報的話,我們不是看地段、價格,核心談的是分割。如果一個商業分割不合理,沒有價格一說,回報率不到5%不要去買。特別對于商業街區、商鋪市場,不要太看重價值,純粹為了價值,除非有金融退出通道,如果是終端散售市場,一定要看重分割,分割的合理性和均勻性決定了這個物業以什么價格變現。另外,目前前端產品供應端口,陷阱越來越多,契約被無視地越來越厲害,當你打算付出錢之前,一定想清楚,或許你能看得清他是否有第三方債務關系。

    胡懋 IWG中國區總裁

    大資管時代,要洞察先機,洞察未來發展的趨勢和需求在哪里。大公司的公司布局不再是以前的集中式辦公,漸漸成為分布式辦公、靈活式辦公和混合式辦公。我們現在可能是CBD甲級寫字樓為很多公司追逐的目標,大家已經把員工分散到各個地方了,所以這對于資管、低效資產來講是好消息,因為你把你的寫字樓改造升級,差異化經營,根據這些公司的需求,把某些辦公空間打造成靈活、共享的辦公空間。找到在這個領域中有專業、客戶資源、懂得怎么樣有效運營的公司,幫你賦能,提高你資產的運營能力。

    陳闖抱家集團副總裁

    在大資產的情況下,我們抱家集團在城鎮村業務的增量超越過往。歸結原因,主要在于,我們在大政策上的匹配。農民房的改造,匹配了國家鄉村振興政策,這就是為什么我們選擇與國資成立合資公司的初衷。有政府的背景,再加上私企的專業化運營,所以才有了政企民三方共建的成功。

    孫蘭蘭火炬孵化執行總裁

    我們18年來一直都圍繞著產業做產業開發、產業投資、產業運營。中國的房地產發展到今天,已經進入了精耕細作的時代,要學會跨界去經營。如果我們拿制造業企業的經營理念來經營我們的產業園區產品、客戶服務、企業發展,結果會怎樣?馬化騰說“你什么都沒有錯,但是你不再年輕了。”我們的組織和體系也要隨著戰略目標、社會變化做調整。我們要像互聯網公司一樣快速反應,也要學習互聯網公司的設計模型、股權結構,可能對于我們應對接下來的行業環境比較有幫助。把制造業、房地產和互聯網思維結合在一起,大家合作共贏共享,才能應對當下復雜的發展格局。

    (本文根據論壇嘉賓發言由編輯整理而成,未取得發言者確認)

    本文來源:責任編輯:李雷

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